土地使用权抵押是土地使用制度改革和市场经济条件下，促进经济健康发展的重要手段。土地使用权抵押的设立、变更和期满都应依法办理土地登记，未经登记的土地使用权抵押不受法律保护。为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，现依据国家土地管理局[（1997）国土（籍）字第2号]文件规定，结合实际情况提出以下意见。

一、土地使用权抵押的前提及准备工作

1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。

以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。

3、土地使用权抵押应当进行地价评估。

（1）以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权

人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押；

（2）以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地

估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额

后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗

地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订

后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

二、申请土地使用权抵押登记

1、抵押合同签订后，抵押人和抵押权人应在十五日内，共同到土地管理部门填写《抵押登记申请表》，申请抵押登

记。一方当事人到场，必须持有对方授权委托文件。

2、申请抵押登记，必须向国土管理部门提交下列文件、材料：

（1）国有土地使用权证；

（2）抵押许可证（或抵押批准文件）；

（3）贷款合同、抵押合同；

（4）地价评估报告及确认文件；

（5）抵押人、抵押权人的法定代表人的身份证明书及委托书；

（6）以划拨土地使用权抵押的，应提交国土管理部门确认的土地使用权出让金额的证明；

（7）国土管理部门要求的其他文件。

3、对申请登记资料进行审查：

（1）是否按规定提交有关证明文件；

（2）有无《担保法》第三十七条所规定的不得抵押的情况；

（3）同一宗地有无重复抵押；

（4）同一宗地有无分数次抵押的情况，如有，则以收到抵押登记申请的先后为序办理。

（5）地上建筑物情况及抵押情况。

4、现场确定抵押土地的界线和面积，特别是土地使用权分割抵押的，要做到范围明确，界线清楚合理，面积准确，

体现最佳的抵押效果。

三、抵押登记和变更登记

1、抵押登记申请经审查，符合登记条件的，准予登记，抵押登记办理办法同土地登记。

2、对准予登记的土地使用权抵押权，经办人员应在土地使用证变更记事栏中和土地登记

卡上作内部记录，注明抵押期限、抵押面积、抵押金额等事项。并加盖国土管理部门公章。

3、根据《土地登记卡》填写《土地使用权抵押证明书》，绘制宗地图，向抵押权人颁发证书，土地使用权抵押权正

式生效。

4、抵押期间，因抵押合同的内容发生变更时，抵押双方当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到国土

管理部门办理变更抵押登记手续，变更登记颁发同抵押登记。

5、抵押人和抵押权人经协商一致需延长抵押期限的由双方申请办理延长抵押登记手续。

6、出租、出让土地使用权的抵押，抵押期限不得超过出租、出让的终止期限。

四、抵押权实现和注销登记

1、当抵押权实现时，即抵押人未按合同规定履行债务，抵押权人即有权处分抵押物以达到补偿因债务人未按合同规

定履行债务所受的损失。国土管理部门参与处分抵押的土地使用权，并会同有关当事人办理变更土地登记手续，

在办理完变更土地登记手续后，出具书面报告，注销原抵押登记。

将通过划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权抵押的，应在向国家补交土地使用权出让金后，抵押权人才可优

先受偿。

2、抵押合同解除或终止，抵押双方申请注销抵押登记，经审查符合注销条件的予以注销，收回《抵押登记证明书》

，同时在土地使用证变更记事栏中及土地登记卡上登记注销。

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